摘要:海南建省30年,经历了好几轮的 房地产
潮起潮落,也给很多闯海人带来了第一桶金。如今成为自由贸易试验区的海南,还能再依赖房地产发展经济吗?
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1988年4月,海南省正式成立,这个中国的第二大海岛被推向了改革开放的最前沿。此前,海南只是隶属于广东省管…

[摘要]网上皇家赌场网址, 海南此次的全域调控颇有几分“壮士断腕”的决绝。

昨天在查阅中国房地产历史文献的时候,冷不丁得看到上面一段话,感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。

  海南建省30年,经历了好几轮的房地产潮起潮落,也给很多“闯海人”带来了第一桶金。如今成为自由贸易试验区的海南,还能再依赖房地产发展经济吗?

文/时代财经    刘新歌

如果你知道这是什么的话,你就会明白,二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房,那么商品房和你是无关的。至于未来如何,也决不能让你露宿街头。

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每逢政策利好,楼市不免暗流涌动。收到建省、办经济特区30周年政策“大礼包”的海南,正在向热潮涌动的楼市喊“停”。

纵观长达三十年的中国房地产市场,你还会发现很多很有趣的事情。

  1988年4月,海南省正式成立,这个中国的第二大海岛被推向了改革开放的最前沿。此前,海南只是隶属于广东省管辖下的一个行政区。

4月22日晚,海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称“《通知》”),宣布在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。同时,要求实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

例如“中国人是有买房传统的”,“政府每次放水都是为了拉动经济发展”,“任何调控都可以控制房地产市场”,这些其实都是伪命题。

  作为中国最大的经济特区,海南岛当时就像哥伦布发现的新大陆一样,因为特区之“特”,吸引了数十万热血青年从天南海北来到这里。闯关东、走西口、下南洋,他们与中国历史上著名的几次人口迁徙潮一样,有一个响亮的名字:“闯海人”。

这是今年3月以来,海南第3次对楼市开刀,也是海南过去一年多来的第14次调控。一次次加码中,政策对市场的管控可谓面面俱到。无论对于房企还是购房者,海南楼市已经起了变化。

“周易八卦,五行占卜”,中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样,购房者咨询我最多的问题就是:未来房价到底怎样?我该如何选择购房时机。

  时年25岁的潘石屹当时在深圳打工,过得极为压抑,甚至几度动摇,想回原来的单位——河北廊坊的石油部管道局上班,原单位的同事告诫他:要饭都不能走回头路。年轻的小潘咬咬牙,继续坚持了下去。

楼市入冬

其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。

  到海南建省后的第二年,潘石屹来到海南寻找发财的机会。机缘巧合之下,他在岛上承包了一个砖厂,管理着三百多个民工。

海南此次的全域调控颇有几分“壮士断腕”的决绝。《通知》规定,在海口、三亚、琼海等已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

中国房地产市场诞生

  冯仑第一次踏上海南岛是1987年12月。当时,他是中央政治体制改革研究小组办公室成员,来海南岛只是调研,“顺便来看一看”。虽然当时环境荒凉,但是岛上年轻人的希望和热情感染了他,冯仑动心了。1988年,冯仑受命来海南组建海南改革发展研究所,并任常务副所长。

在上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

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  1989年,冯仑回到北京,原单位解散,后来他到牟其中的南德集团工作,成为了牟的办公室主任,王功权和王启富也陆续到了南德集团。1991年,一行人因为“想创业”,再次回到了海南。因为海南岛是“当年唯一一个可以创办皮包公司的地方,在别的地方完全没有可能创业”

“这个限购政策等于海南房地产市场对外地人关上了门,毕竟两年社保的要求基本上很难达到。”陈明辉向时代财经分析道,全域限购的政策对消费者的杀伤力颇大,对传统房企亦影响深远,“接下来一段时间会比较难过,限购不仅直接导致有效客户量的剧减,长期看也会冷却消费者的购买心理。”

1980年是中国房地产的元年,这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,开始缓慢的种子发芽阶段。

  冯仑和前同事易小迪,从南德过来的王功权、刘军、王启富一起几个人东拼西凑凑了3万元,作为注册公司的前期费用,新公司叫海南农业高技术联合开发投资公司,这就是万通的前身。(1993年通过产权改革,变为万通集团公司,冯仑任董事长。)注册完公司,他们兜里只剩几百元钱。半年后,潘石屹加入。后来被称为“万通六兄弟”的团队集结成型。

不过,陈明辉并不认为这次空前严格的限购会给海南楼市和房企带来严重影响和风险。他认为,经过过去一两年的去库存,海南有效的库存量已经降低,房企去库存、资金占压的压力也较小。

不过当时很多人担忧文革重袭,不敢拥有私产,而且也期盼单位免费分房,房地产业的规模很小。

  创业过程是曲折的,他们倒腾过“种衣剂”的农业项目,也做过香蕉苗的生意,但都没有赚到钱,最后还是回到房地产。

易居研究院发布的《中国百城住宅库存数据》显示,截止3月底,海口库存量488万平米,同比下降19%,三亚库存量为294万平米,同比下降14%。“短期内房企的风险和压力不是特别大,最多是那些计划下半年或者未来要开新盘、回笼资金的企业感受到的压力会大一些。或者已经开盘的项目,业绩可能没有预期那么好。”陈明辉称。

1984年,邓老肯定了房地产行业的意义,排除了杂音,地产的黄金10年到来。

  做地产几乎是一种宿命,“因为海南当时最吸引人的只有房地产项目”

中国综合开发研究院、旅游与地产研究中心主任宋丁指出,海南的此次调控非常有必要。他认为,海南要走向自由贸易港、需要平衡内部产业结构的状况、把整体经济拉上和自由贸易港相匹配的开放式路线。“长痛不如短痛,海南需要采取一个立竿见影的方式、用一种快刀斩乱麻的硬着陆办法来解决将近20年来形成的‘乱局’”。

1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展。

  北京一家集团公司的老板看上了他们这几个人,与他们达成一项协议:给他们500万元资金,利息20%。这笔钱由对方派人监控,利润五五分成。可以说是“天上掉下来的陷饼”。

拒绝楼市泡沫

所以,1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

  万通用这些钱买了金贸区九都别墅共8幢,价格是每平方米3000元,预付500万元,其余1000万通过中亚信托做按揭。之后,他们急于倒卖出去,可是没人要,便在手中呆了两个月。正当他们认为“麻烦快来了”的时候,形势急转。

每年的4-9月是海南楼市的传统淡季,但今年有些不一样。4月13日,中央为海南下一步的发展树立“新路标”,提出在海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,这使得海南房地产的关注度急剧上升。

中国第一个房地产泡沫破裂

  1992年初,邓小平南巡讲话,掀起改革开放的新一轮高潮。热潮之下,海南岛真正的泡沫经济到来,房地产作为最大的泡沫,吸引了无数的资金。从1991年1月至1993年6月,17个月的时间里,海南上演了无数一夜暴富的神话。这些神话无一不与房地产联系在一起。

楼市的躁动也由此开始,“这几天都很疯狂,包括买房的、卖房的,很多岛外的人专程过来买房。”海南锦诚咨询总经理陈明辉对时代财经说到。

1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,大批的人来到海南淘金,这些人里就有潘石屹,冯仑,易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。

  万通的神话就是从那8幢别墅开始。山西的老板韩九吉来了,万通出价每平方米4000元,内蒙的老板来了,万通加价到4100元。结果韩买了3幢,内蒙人买了2幢,另两幢以6000元一平方米也转手了。

严控楼市投机行为的必要性,海南自有往事可鉴。1988年4月13日,海南脱离广东省,成为我国第31个省级行政区,同时获准建设成为全国第五个经济特区,海南走上发展的快车道。

1991年,国务院进行24个省份的房改,全国房地产进入起飞阶段,同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

  万通的这个项目赚了300万元,这是这几个人共同的第一桶金

一时间,“到海南去”成为潮流,一大批人争先恐后地跨过琼州海峡淘金。随着这批“闯海人”涌向海南的,还有“投资热”,由于缺乏正确的产业发展导向,大批资金齐齐涌向房地产。

1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。

  他们没有把这些钱分了,也没有配好车。万通用这些钱做了几件事:为员工买房子并进行培训,然后继续在海口、三亚炒地皮。

据统计,当时前来海南投资房地产业的企业多达4800多家,吸纳资金高达400多亿元。到1998年底,海南全省已建成未销售的商品房达703万平方米,但当时海南人口仅为全国的0.6%,岛内积压的商品房占全国的10%。

地产泡沫时期,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。

  那个时候,满大街都是买卖房产的人,操着全国各地的口音,凭几张房地产图纸就能卖出金山银山。

那一波“地产热”让南下淘金的潘石屹、冯仑、王功权等后来的商界大佬掘到人生的第一桶金。但由于缺乏实业和人口支撑,房地产泡沫很快便破灭。这一轮开发给海南留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地,仅四大国有银行的坏账就高达300亿。

1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五。

  从1991年创业至1993年,海南房地产高潮期间,万通的资产达到了10亿元,“在海南我们完成了资本的原始积累”。最关键的是,他们在泡沫破裂之前成功从海南“胜利大逃亡”。

从1999年开始,海南开始处理积压的房地产。面对庞大的“烂摊子”,海南用了七年的时间才初步消化。2006年下半年开始,元气大伤的海南楼市逐步走出泥沼,开始出现缓慢的恢复性增长。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国地产的首个调控政策出台。

  1993年6月,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,采取紧缩政策,促使经济“软着陆”。

资本的天性是逐利的,海南楼市仍面临着慎防泡沫的压力。虽然与大陆仅有一海之隔,但海南楼市却极为特殊,海口等多个城市的房价涨幅居全国前列。2017年年初,三亚更是连续两月领涨全国。

于是海南泡沫直接炸裂,海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯,海角,烂尾楼”。

  经济整顿一开始,海南房地产热浪就应声而落,数千家开发商卷款逃离,遗留下大量荒芜的土地和空置商品房,遍地都是烂尾楼。

运营时代来临

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  1993年国家紧缩银根,海南房地产业泡沫开始破灭

在海南的购房群体中,外地客占据了绝对主流。某位不愿具名的海南业内人士向时代财经透露,2016年,外来购房者占比高达85-90%。

同时,海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封。

  江湖上一直流传着潘石屹“5斤桔子换取规划局内部消息”,从而判断海口房地产市场处于极度危险的状态,进而决定撤出的说法。但关键因素或许还是来自北京政策层面的消息。

这次调控除了封堵外地购房者的投资需求,也基本切断了外来房企进入海南的重要路径。《通知》明确严控建设用地总量,尤其是住宅用地,这无疑增加了外来房企进入海南的难度,同时也会拉长开发周期,对房企的周转产生影响。

PS:中国第一批地产人的诞生:

  当时的万通二把手王功权后来在接受采访时说:“为什么很多企业没有撤出来,而我们能够撤出来?一是冯仑的信息很充分,二是得益于我自己。开会讨论的时候,我非常坚决,理解的要执行,不理解的也要执行,谁不执行就撤谁的职务!”

目前,TOP30房企中,多数已在海南有所布局。海南锦诚相关统计数据显示,恒大、碧桂园、雅居乐、融创、富力等在海南的土地储备颇为可观。

潘石屹等万通系人马,也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通,通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO,易小迪离开万通成立了阳光地产!北京国贸边上万通广场,阳光100,SOHO现代城都是他们的项目。

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其中,雅居乐超过18%的土储位于海南,恒大在海南区域有16个项目,土地原值为161.7亿元,总土地面积高达1709万平方米。富力地产在海南区域的权益总建筑面积为317.1万平方米,权益可售总建筑面积为305.6万平方米。

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  今典集团董事长张宝全也是在海南完成了他的原始积累

不过,在新的形势之下,提前布局海南的房企也面临抉择和转型。业内人士认为,交易已经不是(海南楼市的)未来,运营时代将被动开始。陈明辉也表示,“如果继续传统的住宅、销售模式,房企在海南想谋求更大的发展会比较困难。”

(海南淘金时的“万通六兄弟”,从左到右依次为:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹)

  他曾是一名文学青年,当过战地记者,出版过小说集,还到北京电影学院读完了导演专业。为了筹集拍电影的资金,选择“下海”经商。

但调控关上了一扇门,也同时打开一扇窗。《通知》规定,建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

1992年8月,正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现,他还准备继续“淘”下去。

  张宝全最先到了深圳,但没有找到机会,于是继续往南,来到海南。

“跟着政府指引的方向,比如产业的形式、运营的形式,发展空间就会很大。运营方面,比如长租公寓、产业办公等等,还有文创相关的板块都可以去做,也是政府鼓励的。”陈明辉说道。

为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。

  到海南不久,1992年10月,国务院批准设立了海口保税区,炒卖地皮之风兴起。

凭着直觉,潘石屹意识到,“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家,撤回北京发展。

  在海南,张宝全与工商银行下属的一家企业合作,开办了一个二级房地产开发公司,同岛上的其他地产公司一样,开始炒地皮——先找好买家,再利用银行的资金,找到上游的土地,转手卖出。风险很小,收益却不小。

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  在炒地皮的同时,他注意到大量的粮食和货物进出海南,便成立了一家海运公司,买了一些二手船,开展另外一项生意:海运。

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  正是这项不经意之间分散风险的投资,帮他从海南的房地产泡沫中幸存下来。

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  虽然成功从海南脱身,但却深深影响到他后来的做事风格:保守,不敢冒进

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  吉利老板李书福也有过海南往事。1992年,他带着做电冰箱辛苦赚来的钱,杀向海南房地产,结果“几千万全赔了,人都回不来了”。对于这段经历,他不愿多提。正是这段炒房失败的惨痛经历,他意识到自己只能做实业,这才有了在汽车领域深耕,成功收购沃尔沃、以90亿美元买入奔驰母公司股份并成为最大股东的辉煌现在。

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  现在的上海证大集团董事长戴志康,也曾在海南灰头土脸

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  1992年,戴志康在海南组建了中国第一家公募基金公司——富岛基金公司,并担任总经理的职务。富岛基金第一次就募集6000万元,用于投资房地产和股票,年仅28岁的他在投资金融界声名鹊起。

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  好景不长,1993年中央政府宏观调控后,股票雪崩,海南泡沫破裂。戴志康不但赔光了利润,还搭上了6000万元本金,输了一亿多,赔得差不多快破产了。

又是造化弄人,半年之后,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地。

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