摘要:题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇,房子是用来住的,不是用来炒的这一定位不会改变――
图为深圳市龙华区…

摘要:深圳楼市再放大招,对于符合条件的政策支持性住房、公共租赁住房,最低可五折购房或租房!更重要的是,未来深圳楼市格局将发生重大变化:商品房占比仅四成,保障性住房占比高达六成!
周二 上午,深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度改革加快建立多…

6月份一二线城市房价环比普遍下降

  题要:为抑制房价出现过快上涨苗头,近期各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施。同时,住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变――

  深圳楼市再放大招,对于符合条件的政策支持性住房、公共租赁住房,最低可五折购房或租房!更重要的是,未来深圳楼市格局将发生重大变化:商品房占比仅四成,保障性住房占比高达六成!

   
国家统计局7月18日公布了房价数据,6月份,15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;6个城市上涨,但涨幅均在0.5%以内。70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落,6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,6月份比5月份回落0.5个百分点;二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落,6月份比5月份回落0.1个百分点。

  图为深圳市龙华区保障性住房项目龙悦居。 新华社记者 毛思倩摄

  周二上午,深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标:

   
全国房价“分化”明显。一线城市群内房价差距开始降低,二三线城市群内房价差距有所增大。过去市场“分化”都是同向的,只是涨跌幅度不一样,但是今年各个城市之间的“分化”表现为方向性的不一致,一线城市房价已经出现了停涨,甚至有些房源出现下行趋势,而“分化”现象在二三四线城市表现十分明显。目前合肥、厦门、南京、苏州等二线城市的房价上涨速度有所降温,郑州也出台了一些调控政策,使得房价相对平稳。大部分三线城市的房价属于上升阶段,特别是处于一二线城市周围的三线城市的房价有明显上涨。

  当前,仍有许多城市不断出台房地产调控措施,表明“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变,地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇。同时,作为长效机制建设的重要一环,住房租赁市场也在稳步发展。

  至2035年,深圳拟筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,占比约60%,而商品房占比只有40%。

   
北京二手房价连续两月“领跌”。自2016年下半年开始,各地楼市调控就不断加码。以北京3·17调控为标志,针对商办项目、租赁市场、土地交易等新型调控举措层出不穷,以限购、限贷、限价、限售、限商为主流的楼市“减法”演化到极致。在此背景下,一二线楼市需求深度受限,商品房成交一路萎靡,由此也导致了房价涨幅回落,逐渐进入回稳阶段。70大中城市中,二手房价格环比下跌的城市数量已经超过新房,特别是北京二手房已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市。按照房地产市场的量价传导规律,房价下跌反映着成交量的先行收缩。来自中原地产研究中心的数据也印证了这一点,上半年北京二手房合计签约87601套,同比下跌35.4%,其中,6月全月累计成交8918套,是近27个月来北京二手房月成交量首次跌破1万套大关。根据调研,全国6月购房者信心指数环比5月下跌。

  多地出台楼市调控措施

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土地供给加大,楼市继续降温。与需求端相比,土地供应端的调整更不容易打击到租赁需求与刚需需求。供应端的楼市调控有助于培养一个更加成熟的房地产市场,真正实现租售并举。与此前的限购、限贷等政策相比,供应端的楼市调控具有更好的可持续性。本轮房地产调控上半场主要采取了分类指导、因城施策的方针,一线和热点二线城市控房价、防风险;三四线城市则集中去库存。房价的变动情况不仅包含市场对它的预期,也受供给端影响。下半年,在“限”字当头的背景下,此前火热的房地产市场逐渐冷却,随着楼市调控的进一步深化,近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场,已迎来一大波新地供应。中国指数研究院提供的数据显示,2017年前6个月,全国300个城市土地出让金总额超1.5万亿元,同比增长近四成。分城市来看,一线城市供地节奏有所加快,供应量同比增长四成。从多地制定的土地供应计划可以看到,未来还将有一大批新房源入市。以一线城市为例,在北京楼市未来5年规划内,将有150万套住房涌入北京房地产市场;上海在“十三五”期间计划新增住房供应约170万套;近日深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》明确提出,今年计划新增安排建设商品住房8万套。随着下半年土地供应的增加和新房入市,市场的投机心理将逆转,楼市将继续明显降温。

  4月份至5月份是房地产传统销售旺季。国家统计局公布的数据显示,5月份70个大中城市中有61个新建商品住宅价格与上月相比出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟总结,5月份,各地继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不断加大房地产市场调控力度,全国40多个城市出台了调控政策,防止房价明显过快上涨。

  由于高房价,“来了就是深圳人”被戏改成“来了深圳就是惠州人”。从5月份深圳楼市成交数据来看,二手房成交量连续三个月回升,楼市似有回暖之意。此刻,深圳再发楼市改革新政颇有意味。

   
综上所述,我们认为,全国房价“分化”明显。一线城市群内房价差距开始降低,二三线城市群内房价差距有所增大;北京二手房价连续两月“领跌”;土地供给加大,楼市继续降温,与需求端相比,土地供应端的调整更不容易打击到租赁需求与刚需需求。

  中原地产首席分析师张大伟注意到,进入6月份,一些城市的房地产市场仍相对活跃,楼市调控政策仍在陆续出台。“五一”前后被住房和城乡建设部约谈的12个城市都发布了调控措施。

  券商中国记者注意到,此次征求意见稿的重大意义在于对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。意味着,深圳现有市场的供应结构将会被重塑。

  6月4日,两城宣布限售措施――湖北省宜昌市宣布,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。江苏省徐州市规定,市区户籍居民家庭拥有一套住房的,商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的,不得上市交易。

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  6月5日,两城发布住房政策――深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。天津市人民政府发布《进一步做好房地产市场调控工作的通知》,要求加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的,将严格追责问责。此外,还要求住房库存紧张的地区要加大加快土地供应。做好土地供应和促开工、促上市工作,确保房地产市场稳定供应等。

  更令市场关注的是,深圳一直都是我国的改革先锋,1987年12月1日,中国的第一次土地拍卖就诞生在深圳,中国第一次房改大幕也由此拉开。深圳本次楼市改革新政,能否影响或传播至其它省市,成为市场最为关注的话题。

  6月13日,浙江省嘉兴市发布新政明确指出,房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源,不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出,在未取得商品房预售许可证前,房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。

  重点一:住房供应结构生变,商品房占比仅四成

  行业人士普遍预计,调控将继续保持高压态势,房价一旦出现过快上涨苗头,各地还将继续出台调控政策。

  深圳政府第一件事就是重塑整个住房供应体系,确立租购并举下,各类住产的硬性供应指标:

  根据市场变化调整政策

  1、市场商品住房,占住房供应总量的40%左右,以普通商品住房为主,面向符合条件的各类居民供应,租售结合。

  国家统计局的最新数据表明,5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%、0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.8%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%、0.6%。

  2、人才住房,占住房供应总量的20%左右,重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

  值得注意的是,一直保持调控高压态势的热点城市总体趋稳,一些三四线城市市场反而相对更加活跃,上涨趋势较为明显。如5月份,70个大中城市中,东北、中西部地区的房价上涨相对集中,这些城市有很多是三四线城市。近来发布调控措施的城市也有很多是三四线城市。

  3、安居型商品房,占住房供应总量的20%左右,重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,当前三四线楼市需求的集中释放有着很多深层次原因。一是当前住房贷款利率仍处于历史低位,这意味着购房者支付能力提升。二是一些地方前期推行了去库存举措,从政策上利于楼市。三是居民有改善住房愿望,提升房屋品质有很大的空间,这也是市场的正常需求。

  4、公共租赁住房,占住房供应总量的20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面积以30—60平方米为主,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

  “在这些因素的作用下,有的城市会从以往供过于求变为供求平衡甚至供不应求,在这个阶段房价的涨幅就会大一些。”邓郁松说,当然这其中也存在一些投机性需求,需要格外关注。

  这意味着,深圳现有市场的供应结构将会被重塑,人才房、安居房、公租房的供应占比将达到六成。

  “从2015年的全面‘去库存’,到2016年‘因城施策去库存’,再到2017年底部分三四线城市和县城‘去库存’,三四线城市自2015年以来‘去库存’已持续近三年。”恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊认为,当前全国商品住宅库存已基本降至2012年末的水平,“去库存”取得了明显成效。这些过去积极“去库存”的城市,一旦市场出现供需不平衡情况,极易引发房价上涨风险,应该适当调整政策,避免市场变化之后,“去库存”政策继续发挥作用,反而助推房价过快上涨。

  重点二:保障性住房不少于100万套

  稳步推进租赁市场建设

  2018年至2035年,深圳住房发展的主要目标是:

  在调控的同时,房地产长效机制建设也一直备受关注。其中,大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前,各地纷纷出台政策,大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例,北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

  到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  6月15日,北京市《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》正式发布实施。很多北京市民认为,《意见》回应了市场需求、社会呼声,顺应了城市战略定位和产业发展转型的需要,对于有效解决城市运行和服务保障行业务工人员基本居住问题意义重大。

  第一阶段(近期),2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套;

  这是北京市在发展租购并举房地产市场上迈出的重要一步。不仅如此,北京市曾明确提出,在2017年至2021年,将新供应各类住房150万套以上,其中租赁住房50万套,主要在集体建设用地上建设。此外,北京市住房城乡建设委还会同金融管理部门,针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款需求特点,积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行等第一批4家银行已确定具体融资方案,将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。

  第二阶段(中期),2021—2025年建设筹集各类住房45万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套;

  近日,上海市住房租赁公共服务平台启动上线试运行。据介绍,该平台建成后,将逐步实现租赁合同网签、备案一体化,同时为规模化、机构化、专业化的住房租赁企业提供集中备案便利。

  第三阶段(远期),2026—2035年建设筹集各类住房83万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。

  最近出台的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》也提出,政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售,租售价为市场价的60%左右;安居型商品房可租可售、以售为主,租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房租金为市场价的30%左右,拟进一步扩大保障的覆盖面,将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。(经济日报?中国经济网记者
亢 舒)

  深圳市住房建设局负责人表示,截至2017年底,深圳常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人,预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力,将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。

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  重点三:明确深圳楼市八大供应主体

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  为了保证上述目标的实现,深圳政府确立了八大供应主体:

  1、以房地产开发企业为主,提供市场商品住房、安居型商品房;

  2、以住房租赁经营机构为主,提供各类长租公寓;

  3、以市、区政府为主,提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;

  4、以人才住房专营机构为主,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;

  5、支持社区股份合作公司和原村民,通过“城中村”综合整治和改造,提供各类符合规定的租赁住房;

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